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12-2014:
Wohnrechtsnovelle 2015

Beschreibung

Schon bei Amtsantritt stellte Justizminister Brandstetter klar, eines seiner Ziele sei die große Mietrechtsreform. Dieses personell erneuerte Versprechen gibt es seit zumindest 2008, als das Regierungsprogramm ein zeitgemäßes Mietrecht versprach – vorweg: Auch mit der Wohnrechtsnovelle 2015 (WRN 2015) werden die Versprechen nicht einmal ansatzweise erfüllt. Die WRN 2015 beinhaltet nur ein (durchaus fragwürdiges) Reförmchen. Ein kaum nennenswerter politischer Kompromiss ergab, dass neben Änderungen im Mietrecht auch eine „Baustelle“ im Wohnungseigentumsrecht beseitigt werden soll. Die geplanten Gesetzesänderungen sollen die umstrittene Frage dahin klären, wer die Erhaltung der Heiztherme zu bezahlen hat; weiters soll die rechtliche Unsicherheit bei Begründung bzw Übertragung von Zubehör-Wohnungseigentum einer gesetzlichen Grundlage zugeführt werden.

Die Änderungen sollen im Dezember im Nationalrat beschlossen werden. Die tatsächliche Gesetzwerdung und noch mögliche Änderungen bleiben abzuwarten.

Ein erster Überblick ist aber möglich: Zu den beabsichtigten Änderungen des Mietrechts: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) soll künftig die Erhaltung von „mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen“ den Vermieter treffen. Auch im Teilanwendungsbereich des MRG soll die Erhaltungspflicht für Thermen nicht mehr auf den Mieter überwälzt werden können. Mit Inkrafttreten (der Zeitpunkt stand zu Redaktionsschluss noch nicht fest) wird die Regelung auch auf bestehende Mietverhältnisse anwendbar sein. Nur bereits mitvermietete Thermen sollen von der Änderung betroffen sein. Man muss kein Prophet sein, um vorauszusehen, dass diese neue Regelung Anlass für zahlreiche Klagen geben wird, sind doch jetzt auch Mietobjekte betroffen, in denen der vom Mieter entrichtete Mietzins eines ganzen Jahres die (Einmal)Kosten der Erhaltung der Therme nicht erreicht.

Auch wird wohl der Verfassungsgerichtshof noch ein Wort mitreden, ob diese Reform wirklich zulässig ist. Schließlich aber können auch Mieter günstiger Wohnungen mit dieser Regelung nicht glücklich sein: Die nunmehr zusätzliche Belastung der Vermieters führt wohl dazu, dass der Vermieter sinnvolle Erhaltungsarbeiten überhaupt nicht mehr aus eigenem Antrieb durchführen wird, sondern bloß zur Behebung ernster Schäden Kosten aufwenden wird.

Die „Reparatur“ des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist seit einer OGHEntscheidung aus 2011 (4 Ob 150/11 d) überfällig. Der OGH entschied damals, dass zur wirksamen Begründung und Übertragung von Zubehörwohnungseigentum (Zb an Keller- oder Dachbodenräumen, Hausgärten) eine Eintragung im Grundbuch notwendig sei, die bloße Anführung im Wohnungseigentumsrecht oder bei der Nutzwertermittlung reiche nicht aus. Der springende Punkt: Die nach Ansicht des OGH notwendigen grundbücherlichen Eintragungen erfolgten nach gängiger Praxis oft nicht, daher war das Zubehörwohnungseigentum rechtlich nicht existent, sondern bloß als Allgemeinteil des Wohnungseigentumsobjekts zu qualifizieren. Mit der WRN 2015 soll nun die Rechtslage an die bisherige Praxis angepasst werden. Durch die geplanten Änderungen des WEG soll sich unter anderem die Eintragung des Wohnungseigentums an einem Wohnungseigentumsobjekt auch auf Zubehörobjekte erstrecken, soweit sich deren Zuordnung zum Wohnungseigentumsobjekt eindeutig aus dem Wohnungseigentumsvertrag bzw der Nutzwertermittlung bzw –festsetzung ergibt. Die gewählten Formulierungen lassen allerdings auch hier durchaus Interpretationsspielraum offen.