Wien, am 03.10.2022<\/p>\n
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Die COVID-19-Pandemie und die damit im Zusammenhang stehenden (und mittlerweile nahezu vollst\u00e4ndig aufhebenden) Ma\u00dfnahmen zur Eind\u00e4mmung der Pandemie, brachte auch viele spannende bestandrechtliche Fragestellungen vor den obersten Gerichtshof.
\nBesonders die Frage, inwiefern Mieter von Gesch\u00e4ftslokalen zur Mietzinsminderung aufgrund pandemiebedingter Gebrauchsbeeintr\u00e4chtigung berechtigt sind, war in den vergangenen Jahren immer wieder Ankn\u00fcpfungspunkt f\u00fcr juristische Streitigkeiten und Gerichtsverfahren.
\nDieser Blogbeitrag besch\u00e4ftigt sich mit der Frage, der Auswirkung von abstrakten Nutzungsm\u00f6glichkeiten eines Bestandobjektes auf eine Mietzinsminderung bzw. -befreiung.<\/p>\n
\u00a7 1104 ABGB regelt die Voraussetzungen der g\u00e4nzlichen -Zinsbefreiung aufgrund au\u00dferordentlicher Zuf\u00e4lle. Unter einem au\u00dferordentlichen Zufall sind vom Menschen nicht beherrschbare Ereignisse zu verstehen, die einen gr\u00f6\u00dferen Personenkreis betreffen und nach dem Prinzip der Gefahrenbeherrschung der neutralen Sph\u00e4re zuzurechnen sind. Die Bestimmung nennt als au\u00dferordentliche Zuf\u00e4lle \u201eFeuer, Krieg oder Seuche, gro\u00dfe \u00dcberschwemmungen, Wetterschl\u00e4ge und g\u00e4nzlichen Mi\u00dfwachs\u201c. Der h\u00f6chstgerichtlichen Rechtsprechung folgend, ist die COVID-19-Pandemie als Seuche iSd \u00a7 1104 ABGB zu qualifizieren. In diesem Zusammenhang stellte der Oberste Gerichtshof auch bereits ausdr\u00fccklich klar, dass sich \u00a7 1104 ABGB nicht nur auf die absolute Unm\u00f6glichkeit der Ben\u00fctzung, sondern auf die Unm\u00f6glichkeit der Ben\u00fctzung zum bedungenen Gebrauch bezieht. Die Betriebsschlie\u00dfung bzw. Betriebseinschr\u00e4nkung darf nur unmittelbare Folge der erlassenden Verordnungen sein.<\/p>\n
Beh\u00e4lt der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschr\u00e4nkten Gebrauch des Mietobjekts, kommt es gem\u00e4\u00df \u00a7 1105 ABGB zu einer verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfigen Zinsminderung.<\/p>\n
Grundlegend ist \u00fcberdies zu beachten, dass \u00a7 1105 ABGB bei beschr\u00e4nkter Brauchbarkeit von Bestandobjekten zwischen Miet- und Pachtvertr\u00e4gen differenziert. Nach \u00a7 1105 S 1 ABGB wird dem Mieter, der trotz eines solchen Zufalls (\u00a7 1104 ABGB) einen beschr\u00e4nkten Gebrauch des Mietst\u00fccks beh\u00e4lt, auch ein verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfiger Teil des Mietzinses erlassen. Nach S 2 leg cit geb\u00fchrt dem P\u00e4chter \u201eein Erla\u00df an dem Pachtzinse, wenn durch au\u00dferordentliche Zuf\u00e4lle die Nutzungen des nur auf ein Jahr gepachteten Gutes um mehr als die H\u00e4lfte des gew\u00f6hnlichen Ertrages gefallen sind. Der Verp\u00e4chter ist so viel zu erlassen schuldig, als durch diesen Abfall an dem Pachtzinse mangelt\u201c. Ist ein Bestandnehmer als P\u00e4chter zu qualifizieren, findet eine Pachtzinsminderung nach dieser \u2013 auch auf die Unternehmenspacht angewandten \u2013 gesetzlichen Anordnung daher nur unter den genannten Voraussetzungen (nur auf ein Jahr bestehendes Pachtverh\u00e4ltnis; Verlust von mehr als der H\u00e4lfte des gew\u00f6hnlichen Ertrags) statt.<\/p>\n
Prim\u00e4rer Ma\u00dfstab f\u00fcr die Beurteilung, ob eine Gebrauchsbeeintr\u00e4chtigung vorliegt, ist das vertraglich Vereinbarte. Die Gebrauchsbeeintr\u00e4chtigung kann bspw. die direkte Folge eines Mangels des Bestandobjekts sein oder aus der St\u00f6rung oder Hinderung des Bestandnehmers in der vertragsgem\u00e4\u00dfen Ben\u00fctzung folgen, und zwar ohne, dass das Bestandobjekt selbst mangelhaft ist.<\/p>\n
Eine vollst\u00e4ndige Mietzinsbefreiung als Folge eines au\u00dferordentlichen Zufalls iSd \u00a7 1104 ABGB ist dann zu bejahen, wenn das Mietobjekt f\u00fcr den vereinbarten Verwendungszweck vollkommen unbrauchbar ist.
\nIst die vertragsm\u00e4\u00dfige charakteristische Nutzung hingegen nur eingeschr\u00e4nkt, kommt es gem\u00e4\u00df \u00a7 1105 ABGB zu einer Mietzinsminderung im Umfang der Gebrauchsbeeintr\u00e4chtigung nach der relativen Berechnungsmethode.<\/p>\n
Beh\u00f6rdliche Betretungsverbote, die anl\u00e4sslich der COVID-19-Pandemie verf\u00fcgt wurden, k\u00f6nnen eine Mietzinsminderung oder Befreiung rechtfertigen, wenn sich die Umsatzeinbu\u00dfen auf jene Betretungsverbote zur\u00fcckf\u00fchren lassen, da sie so konkrete Folge einer objektiven Einschr\u00e4nkung des vertraglichen bedungenen Gebrauchs des Bestandsobjekts sind.<\/p>\n
Ist der bedungene Gebrauch des Bestandobjekts durch Kundenverkehr gekennzeichnet, so f\u00fchrt ein Betretungsverbot aus Anlass der COVID-19-Pandemie in der Regel zur g\u00e4nzlichen Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts iS des \u00a7 1104 ABGB. Ist die vertragsm\u00e4\u00dfige charakteristische Nutzung hingegen nur eingeschr\u00e4nkt, kommt es gem\u00e4\u00df \u00a7 1105 ABGB zu einer Mietzinsminderung im Umfang der Gebrauchsbeeintr\u00e4chtigung nach der relativen Berechnungsmethode.<\/p>\n
Ob eine Mietzinsminderung in Frage kommt, ist nach objektiven Kriterien zu beurteilen. Das Mietobjekt ist objektiv betrachtet durch das \u00f6ffentlich-rechtliche Verbot einer Konsumation in den Betriebsr\u00e4umlichkeiten weitgehend, aber durch die bestehende rechtliche Erlaubnis des Anbietens eines Liefer- oder Abholservices noch nicht vollkommen unbrauchbar.<\/p>\n
Diese objektiv bestehende M\u00f6glichkeit (des Anbietens eines Liefer- oder Abholservices) begr\u00fcndet bereits eine zumindest teilweise Brauchbarkeit des Gesch\u00e4ftslokals, sofern ein solcher Service nicht im Mietvertrag dezidiert und zul\u00e4ssigerweise untersagt wurde.
\nMacht der Bestandnehmer keinen Gebrauch von der M\u00f6glichkeit eines derartigen Service, der sowohl \u00f6ffentlich-rechtlich als auch mietvertraglich erlaubt ist, ist es iSd \u00a7 1107 ABGB seiner Sph\u00e4re zuzurechnen, sodass eine vollst\u00e4ndige Mietzinsminderung ausgeschlossen ist.
\nDabei ist es nicht von Belangen, ob der Betrieb schon vor der Pandemie einen solchen Service angeboten hat oder nicht.<\/p>\n
Es besteht keine Verpflichtung des Mieters, einen Liefer- oder Abholservice einzurichten oder einen bereits vorhandenen Service weiterzuf\u00fchren. Vielmehr bewirkt die objektiv bestehende M\u00f6glichkeit zum Anbieten eines derartigen Service blo\u00df, dass das Mietobjekt unter dem Blickwinkel der Mietzinsminderung noch nicht als vollkommen unbrauchbar iSd \u00a7 1104 ABGB angesehen werden kann, sondern immerhin noch einen beschr\u00e4nkten Gebrauchsnutzen iSd \u00a7 1105 ABGB aufweist.<\/p>\n
Das Ausma\u00df der Mietzinsminderung h\u00e4ngt von den Umst\u00e4nden des Einzelfalls ab.<\/p>\n
In der Lehre spalten sich die Meinungen dahingehend, dass einerseits die Ansicht vertreten wird, dass aufgrund der abstrakten M\u00f6glichkeit eines derartigen Service die Bestandzinsbefreiung ausgeschlossen ist und der Vertragszweck ma\u00dfgeblich ist. Andere argumentieren, dass eine teilweise Brauchbarkeit des Bestandobjekts nur f\u00fcr Unternehmen zu bejahen ist, die bereits vor der Pandemie einen Liefer- und Abholservice angeboten haben. Aus \u00a7 1105 ABGB solle keine Obliegenheit f\u00fcr Unternehmen abgeleitet werden, solche Services einzurichten, besonders angesichts der notwendigen Vorlaufzeit und Kosten.<\/p>\n
Der OGH<\/strong> schlie\u00dft sich erstmals in der Entscheidung 8Ob131\/21d<\/strong> der Meinung von Pesek an und f\u00fchrt dazu aus, dass die objektiv bestehende M\u00f6glichkeit einen Liefer- oder Abholservice anzubieten, eine teilweise Brauchbarkeit des Bestandobjekts begr\u00fcndet. Dem Mieter steht aber der Einwand offen, dass die Etablierung eines solchen Services nicht sofort zumutbar gewesen w\u00e4re. Das wird besonders dann vorliegen, wenn ein nachhaltiges Verlustgesch\u00e4ft aufgrund eines fehlenden Kundenkreises zu erwarten gewesen w\u00e4re. Die Beweispflicht f\u00fcr die mangelnde Brauchbarkeit trifft den Bestandnehmer. J\u00fcngst hat der OGH seine Ansicht erneut in den Entscheidungen 9Ob31\/22g<\/strong> und 3Ob209\/21p<\/strong> best\u00e4tigt und zum Erstgericht verwiesen, das \u00fcberpr\u00fcfen soll, ob ein sofortiges Umsteigen auf einen Liefer- und Abholservice m\u00f6glich war.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Abstrakte Nutzungsm\u00f6glichkeiten von Bestandobjekten Wien, am 03.10.2022 1. Einleitung: Die COVID-19-Pandemie und die damit im Zusammenhang stehenden (und mittlerweile nahezu vollst\u00e4ndig aufhebenden) Ma\u00dfnahmen zur Eind\u00e4mmung der Pandemie, brachte auch viele spannende bestandrechtliche Fragestellungen vor den obersten Gerichtshof. Besonders die Frage, inwiefern Mieter von Gesch\u00e4ftslokalen zur Mietzinsminderung aufgrund pandemiebedingter Gebrauchsbeeintr\u00e4chtigung berechtigt sind, war in den […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1522,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[29],"tags":[],"class_list":["post-1521","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-rechtsupdates"],"yoast_head":"\n